Sie suchen eine Wohnimmobilie, wie geht's weiter?

Sie haben sich entschieden oder stehen vor der Entscheidung, eine (andere) Wohnimmobilie zu kaufen, sonst würden Sie jetzt ein spannendes Buch oder die Zeitung lesen oder zumindest etwas anderes tun, als sich über den Kauf einer Wohnimmobilie zu informieren. Der Begriff Wohnimmobilie wird hier in einem allgemeinen Sinne für eine Immobilie verwendet, in der man, gegebenenfalls nach einem Umbau, wohnen kann. Dabei kann es sich um ein Haus oder eine Wohnung handeln, aber auch um ein altes, leerstehendes Geschäft in einer schönen Gegend, das in einen Wohnraum umgebaut werden kann und darf. Die Gründe für einen Umzug können vielfältig sein: Sie haben einen Job in einer anderen Stadt bekommen, die derzeitige Wohnimmobilie ist zu klein oder zu groß geworden, ganz zu schweigen von den Menschen, die ihr erstes Eigenheim kaufen.
Wie dem auch sei, Sie wollen oder müssen umziehen. Dann lautet die nächste Frage... wie gehen Sie das an?

Budgetermittlung
Vor der Suche nach einer Wohnimmobilie muss das verfügbare Budget ermittelt werden. Das Budget besteht aus zwei Elementen:

1. Ihrer Darlehenskapazität, die durch Ihr Einkommen bestimmt wird, und
2. dem Betrag, über den Sie für einen Kauf in bar verfügen oder den Sie zur Verfügung stellen können.

Wenn Sie bereits ein Eigenheim besitzen, beinhaltet letzteres auch den real zu erwartenden Erlös aus Ihrer derzeitigen Wohnimmobilie, abzüglich des Hypothekendarlehens und der Verkaufskosten. Das sind für einen Fachmann keine schwierigen Berechnungen, und es wäre ein Leichtes, wenn jeder Immobilienmakler in der Lage wäre, das Budget eines Wohnungssuchenden zuverlässig zu ermitteln. Diejenigen Makler, die Immobilienkaufmann-/frau oder Immobilienfachwirt-/in sind, bieten gute Aussichten, diese Dienstleistungen erbringen zu können. Außerdem liegt es im Eigeninteresse des Immobilienmaklers, zu wissen, dass das gesuchte Objekt für seinen wohnungssuchenden Kunden finanzierbar ist. Übrigens stehen dem Wohnungssuchenden mehrere Möglichkeiten offen, sich auf einen Kauf vorzubereiten, indem er das verfügbare Budget bestimmt (oder bestimmen lässt). Natürlich umfasst das verfügbare Gesamtbudget nicht nur den Kaufpreis der Wohnimmobilie, sondern auch die Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, die Kosten für die Aufnahme eines Hypothekendarlehens, die Kosten für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch sowie die Maklerprovision, die Sie selbst mit dem von Ihnen gewählten Makler aushandeln müssen.
Sobald das Budget bekannt ist, kann die Wohnungssuche beginnen. Um ein „Marktgefühl“ zu bekommen, ist es sinnvoll, sich über die zahlreichen Immobilienportale einen ersten Eindruck zu verschaffen, um zu sehen, inwieweit Ihre Wohnwünsche in das vorgesehene Budget passen. Nach dieser ersten Orientierung ergibt sich die Notwendigkeit, die angebotenen Objekte zu besichtigen. Dies ist der Zeitpunkt für eine wichtige Entscheidung und wir kommen zum Zweck dieser Website. Doch zunächst noch eine kurze Erläuterung zum Unterschied zwischen einem Maklervertrag und einem Dienstleistungsvertrag.

Der Kontakt und Vertrag mit einem Makler
Die meisten Makler bieten Wohnungen (noch) auf der Grundlage eines Maklervertrags an, den sie mit dem Verkäufer abgeschlossen haben. Auf der Grundlage dieses Maklervertrags berechnen die meisten Makler nicht nur dem Verkäufer, sondern auch dem Käufer eine Maklerprovision, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt. Das Internetangebot oder die Zeitungsanzeige kündigt dies an mit: Käuferprovision ... %. Diese Makler sind, wie man so schön sagt, „doppeltätig“ aktiv und vertreten nicht die Interessen irgendeiner Partei. Eine korrekt ausgeführte Doppeltätigkeit bringt Parteien auf neutrale Weise zusammen, um einen Kaufvertrag abzuschließen.

Der Maklervertrag verlangt, dass der Makler „nachweisen“ kann, dass er den Kontakt zwischen Verkäufer und Käufer hergestellt hat, um einen Provisionsanspruch erheben zu können. Dies ist nur möglich, wenn der Verkäufer und der Wohnungssuchende sich nicht kennen oder nicht voneinander wissen, dass der eine verkaufen will und der andere eine Wohnimmobilie sucht. Es ist genau diese gesetzliche Regelung, die dafür sorgt, dass der Wohnungsmarkt kein offener und freier Markt ist, sondern ein abgeschirmter. Dies zeigt sich u.a. daran, dass die angebotenen Objekte, z.B. über Internetportale, fast nie eine Adresse enthalten. Sie können nicht selbst kurz vorbeifahren, um zum Beispiel die Gegend zu erkunden, bevor Sie den Makler anrufen.

Beim Dienstleistungsvertrag verhält es sich anders - jeder darf „alles“ wissen. Der Makler hat seine Provision verdient, wenn während der Laufzeit oder als Folge des Dienstleistungsvertrags ein Kaufvertrag zustande kommt. Bei einem Dienstleistungsvertrag muss der Makler nicht „nachweisen“, dass durch seine Aktivitäten Parteien zueinander gefunden haben. Dies führt zu weniger Geheimniskrämerei über die angebotene Immobilie und die anbietenden und suchenden Parteien. Es erweitert die Sicht auf Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt - und das liegt im Interesse aller beteiligten Parteien.

Der Dienstleistungsvertrag enthält eine detaillierte Beschreibung der vom Makler zu erbringenden Dienste. Der Dienstleistungsvertrag schafft also Klarheit. Nicht alle im Vertrag aufgeführten Dienste kommen in allen Situationen zum Tragen. Mit einem Dienstleistungsvertrag müssen Sie auf jeden Fall nicht abwarten, wie Ihr Makler seine oft umfangreichen mündlichen Versprechen in die Praxis umsetzt. Was zu tun ist, steht schwarz auf weiß.
Es ist die Aufgabe Ihres Maklers, das gesuchte Objekt „so breit wie möglich“ auf dem Markt zu suchen. Dazu kann er alle Maklerkollegen im Suchgebiet sowie private Verkäufer kontaktieren. Schließlich vertritt Ihr Makler bei einem Dienstleistungsvertrag nur Ihre Interessen und nur Sie sind im Falle eines Verkaufs gegenüber Ihrem Makler provisionspflichtig. Der private Verkäufer muss keine Provisionszahlungen an Ihren Makler „fürchten“. Dies erhöht nicht nur die Marktreichweite, sondern auch Ihre Kaufchancen erheblich, wobei Sie in allen Situationen von Ihrem eigenen Makler beraten werden. Wenn Sie als Wohnungssuchender einen Dienstleistungsvertrag mit Ihrem Makler abgeschlossen haben, der Verkäufer der Immobilie, für die Sie sich interessieren, jedoch noch einen Maklervertrag mit seinem Makler abgeschlossen hat, werden sich die beiden Makler miteinander abstimmen, ohne dass dies Ihre Position beeinträchtigt.

Die Suche
Bei Ihrer Wohnungssuche werden Sie (vorerst) jedes Mal mit einem anderen Makler zu tun haben, nämlich dem, den der Verkäufer auf der Grundlage eines Maklervertrags beauftragt hat. Dies schränkt Ihre eigene freie Wahl eines Immobilienmaklers, der ausschließlich Ihre Interessen bei dem beabsichtigten Kauf vertritt, ein. Angesichts der beträchtlichen (finanziellen) Interessen, die mit dem Kauf einer Wohnimmobilie verbunden sind, ist es ratsam, sich in dieser Phase Ihrer Immobiliensuche zunächst einen Makler zu suchen, bei dem Sie „ein gutes Gefühl“ haben. Ein Makler, mit dem Sie während des gesamten Such- und Kaufprozesses zusammenarbeiten, ein Makler, der Ihre (finanzielle) Situation und Ihre Wünsche kennt, ein Makler, der ausschließlich Ihre Interessen vertritt. Dies ist möglich, weil das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) nicht nur den Maklervertrag (§ 652), sondern auch den Dienstvertrag (§ 611) regelt. Um die allgemeinen Regeln für den Dienstvertrag, in diesem Kontext auch bekannt als Dienstleistungsvertrag, auf die Aktivitäten von Immobilienmaklern anzuwenden, hat Heimzu.de einen Muster-Dienstleistungsvertrag erstellt, der professionellen Immobilienmaklern über diese Website zur Verfügung steht.
Die Verwendung eines Dienstleistungsvertrags bei Kauf (und Verkauf) ist ein junger Trend in Deutschland, der im Interesse aller beteiligten Parteien liegt. Ein Dienstleistungsvertrag schafft einen offenen Markt und bietet dem Konsumenten mehr Sicherheit in seiner Beziehung zum Makler.

Wie geht es jetzt weiter?
Der Kauf einer Immobilie beginnt mit einem eindeutigen Vertrag zwischen Konsument und Makler. Sie suchen selbst nach einem oder mehreren Immobilienmaklern, die Sie mit dem Kauf-/Suchauftrag betrauen möchten, und bitten den/die betreffenden Immobilienmakler, Ihnen ein unverbindliches Angebot für die Suche und Unterstützung/Beratung beim Kauf eines Eigenheims auf der Grundlage des Muster-Dienstleistungsvertrags zu machen. Sie verweisen den Makler auf die Website www.heimzu.de. Makler erhalten hier alle Informationen, die sie benötigen. Professionelle Immobilienmakler können, nachdem sie sich bei Heimzu.de registriert haben, den Dienstleistungsvertrag bei Kauf online ausfüllen und Ihnen einen Entwurf per E-Mail zusenden. Der Muster-Dienstleistungsvertrag, der Ihrem Immobilienmakler über Heimzu.de zur Verfügung steht, enthält eine Reihe fester und eine Reihe variabler Punkte, die sich an Ihre persönlichen Wünsche und Umstände anpassen lassen. In einem persönlichen Gespräch, das trotz Automatisierung wichtig bleibt, beschließen Sie Ihren Auftrag mit dem von Ihnen ausgewählten Makler.

Wenn der von Ihnen gewählte Makler den Dienstleistungsvertrag nicht als Grundlage für einen Such-/Kaufauftrag akzeptiert, gibt es keinen Grund zur Sorge - beim nächsten Makler ist das anders.

Tipp
Das Buch Alternatives Vertragsverhältnis mit Immobilienmaklern, für eine klare Beziehung zum Verbraucher (Verlag Springer Gabler, Wiesbaden 2024) ist zwar ein Fachbuch, bietet aber auch dem interessierten Konsumenten einen Einblick in die Hintergründe, warum der Dienstleistungsvertrag eine bessere Grundlage für alle Beteiligten ist, als der derzeit weit verbreitete Maklervertrag. Über diesen Link können Sie das Buch direkt beim Verlag bestellen.