Warum ein Dienstleistungsvertrag für Immobilienmakler?

Wesentliche Unterschiede
Die wesentlichen Unterschiede zwischen dem Maklervertrag nach § 652 BGB und Heimzu.de's Muster-Dienstleistungsvertrag nach § 611 BGB Dienstvertrag sind:
a. Die Grundlage, auf der das Recht auf Provision entsteht;
b. Die zu erbringenden Dienste.

Sub a.
Wenn Sie einen Maklervertrag mit der Kunde (Wohnungssuchenden oder Verkäufer) abgeschlossen haben, müssen Sie den kausalen Zusammenhang zwischen Ihren Aktivitäten und dem Abschluss des Kaufvertrags belegen können. Kurz gesagt, Sie müssen „nachweisen“ können, dass Sie den Verkäufer und den Käufer, die sich und/oder die „Geschäftsgelegenheit“ vorher nicht kannten, zusammengebracht haben, um einen Provisionsanspruch geltend machen zu können. Als professioneller Immobilienmakler wissen Sie das, weshalb hier darauf nicht weiter eingegangen wird.
Beim Heimzu.de's Muster-Dienstleistungsvertrag, entsteht der Provisionsanspruch, wenn der Kunde während der Laufzeit des Dienstleistungsvertrages einen Kaufvertrag oder endgültigen Vorvertrag bezüglich des angebotenen Objektes abschließt. Ob die Parteien einander und/oder die „Geschäftsgelegenheit“ kannten oder nicht, ist irrelevant. Der Makler muss keinen kausalen Zusammenhang zwischen seinen Aktivitäten und dem Abschluss des Kaufvertrags belegen. Kurzum das „Nachweisen“ ist nicht notwendig.

Sub b.
Bei einem Maklervertrag muss der Makler nicht aktiv werden. Mit anderen Worten: Der Maklervertrag beinhaltet keine Bemühungspflicht, und im Allgemeinen werden die vom Makler zu erbringende Dienste nicht ausdrücklich definiert.
Im Heimzu.de's Muster-Dienstleistungsvertrag werden die vom Makler zu erbringende Dienste benannt und der Makler geht die Bemühungspflicht ein, den vom Kunden gewünschten Verkauf/Kauf zu fördern. Es mag sich von selbst verstehen, dass es sich bei der Bemühungspflicht nicht um eine Ergebnispflicht handelt. Der Vorteil der Benennung der zu erbringenden Dienste besteht darin, dass dadurch auch die Grenzen der Aktivitäten angegeben werden. Außerdem ist ein Dienstleistungsvertrag nach dem Muster von Heimzu.de ein Alleinauftrag. Die beiden Punkte schaffen Klarheit und vermeiden Enttäuschungen.

Geheimhaltung ist ineffizient und verlangsamt der Wohnungsmarkt
Pssst . . ., nicht weitererzählen: ich verkaufe eine Wohnung! Bei einem Dienstleistungsvertrag ist die Geheimhaltung von Adressdaten nicht notwendig, ja sogar unerwünscht, da die Geheimhaltung die Nutzung des sozialen Lebens als starkes und kostenloses „Marketinginstrument“ ausschließt. Immobilienmakler können jedem, der es hören will, mitteilen, was sie zum Verkauf anbieten, ein „Zu verkaufen“-Schild in den Garten stellen, Faltschilder an die Fenster kleben und mit der vollständigen Adresse (im Schaufenster) werben.

Der Wohnungsmarkt wird so zu einem offenen Markt, wie z. B. in Belgien, Dänemark, Großbritannien und den Niederlanden. In diesen Ländern ist der Marktanteil von Maklern auf dem Wohnungsmarkt deutlich höher als die mageren 40-45 % Marktanteil der deutschen Makler. In den Niederlanden zum Beispiel laufen etwa 85 % der Wohnungsverkäufe über Maklern. Schauen Sie sich auf Immobilienportalen in einigen anderen Ländern um und Sie werden feststellen, dass fast überall die vollständige Adresse des Objekts angegeben wird.
Belgien: www.immoweb.be
Großbritannien: www.onthemarket.com
Dänemark: www.boligsiden.dk
Die Niederlande: www.funda.nl
Ein offener Markt ist für Makler wesentlich effektiver und spart eine Menge Zeit und Geld.

Ein Dienstleistungsvertrag setzt voraus, dass der Makler die Interessen seines Auftraggebers vertritt. Vor dem Hintergrund dieser Voraussetzung gibt es für eine Doppeltätigkeit keinerlei Berechtigung. Doppeltätigkeit ist ohnehin ein Thema, mit dem Makler keine Beliebtheitspreise beim Konsumenten gewinnen. Wenn Makler auf dem Markt Boden gutmachen wollen, müssen sie „Doppeltätigkeitsboden“ zurückgeben. 

Käuferprovision
Viele, wenn nicht die meisten Wohnungssuchenden wollen beim Kauf einer Immobilie beraten werden. Das zeigt sich auch an den vielen Ratgebern, die im Buchhandel erhältlich sind. Mit einem Dienstleistungsvertrag beim Kauf bekommt der Wohnungssuchende einen (selbst gewählten) Interessenvertreter und nicht jemanden, den er bezahlen muss, der aber eigentlich neutral bleiben sollte, was bei einem (doppelseitigen) Maklervertrag der Fall ist. Der Markt für beratende Immobilienmakler, die die Interessen des Käufers vertreten, ist ein Markt mit großem Potenzial.

Kollegengeschäft
Damit die Käuferprovision für die Maklerbranche erhalten bleibt, müssen Makler zusammenarbeiten und ihre Angebote austauschen, sodass diese auch Interessenten anderer Maklerbüros zur Verfügung stehen. Das neue Geschäft zwischen Maklern heißt: Kollegengeschäft. Das Gemeinschaftsgeschäft, in dem Provisionen geteilt und alle möglichen Geheimhaltungsvereinbarungen getroffen werden, gehört in die Mottenkiste. Schließlich haben, bei einem Dienstleistungsvertrag sowohl der Makler mit einem Verkaufsauftrag als auch der Makler mit einem Kaufauftrag ihre eigenen Provisionsvereinbarungen mit ihren jeweiligen Auftraggebern getroffen. Nichts wird geteilt und es wird vorab kein Kooperationsvertrag aufgesetzt, sondern beide Makler können direkt miteinander Geschäfte machen.

Um diese Entwicklungen zu unterstützen, die dem heutigen Zeitgeist entsprechen, wurde ein Muster-Dienstleistungsvertrag sowohl für verkaufende als auch für kaufende Auftraggeber entwickelt. Nach der Registrierung kann der gewünschte Dienstleistungsvertrag einfach online ausgefüllt und gedruckt werden. Eine umfassende und klare Erläuterung hilft dabei. Jetzt Registrierung beantragen.

Eine gute Begründung, warum der Dienstleistungsvertrag eine erfolgreichere und nachhaltigere Zukunft für professionelle Immobilienmakler fördert, finden Sie in dem bereits erwähnten Buch „Alternatives Vertragsverhältnis mit Immobilienmakler“, das Sie über den Link direkt beim Springer-Gabler-Verlag in Wiesbaden bestellen können.