Sie möchten Ihr Eigenheim verkaufen, aber . . .

Haben Sie sich schon entschieden, Ihren Verkauf über einen Makler zu tätigen, oder zweifeln Sie? Welchen Wert hat ein Immobilienmakler für Sie persönlich? Die Antwort auf diese letzte Frage kann individuell sehr unterschiedlich ausfallen und hängt vom Verhältnis zwischen Ihren eigenen Kenntnissen und Erfahrungen und denjenigen Ihres Maklers ab. Die fachliche Kompetenz eines Immobilienmaklers ist (in Deutschland) nicht in einer Norm oder per Gesetz definiert. Professionelle Immobilienmakler unterliegen jedoch einer gesetzlichen Weiterbildungspflicht. Diese Weiterbildung basiert allerdings nicht auf einer vorherigen (obligatorischen) Ausbildung. Der Maklerberuf ist im Wesentlichen ein Erfahrungsberuf, der durch eine umfangreiche Rechtsprechung geprägt ist. Deshalb ist es wichtig, gute Vereinbarungen mit Ihrem Makler zu treffen und diese auch gut fest zu legen. Der häufig verwendete Maklervertrag lässt viel Raum für Erwartungen, die nicht immer erfüllt werden. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) beschreibt nicht nur den Maklervertrag, sondern auch den Dienstvertrag, in diesem Kontext auch Dienstleistungsvertrag genannt. Diese Vertragsform bietet Ihnen mehr Klarheit und Flexibilität in Ihrer Beziehung zu Ihrem Makler.

Unterschied zwischen Maklervertrag und Dienstleistungsvertrag
Der klassische Maklervertrag sieht vor, dass der Verkäufer eine Maklerprovision zahlen muss, wenn der Makler nachweisen kann, dass er den Kontakt zwischen dem Verkäufer und dem Käufer hergestellt hat, der letztendlich zum Kaufvertrag geführt hat. Dieses „Nachweisen“ ist eine Verpflichtung, die das BGB an den Maklervertrag knüpft. Dies ist nur möglich, wenn sich Verkäufer und Wohnungssuchender (noch) nicht kennen. Ohne „Nachweis“ hat der Makler keinen Provisionsanspruch. Es ist genau diese gesetzliche Regelung, die dafür sorgt, dass der Wohnungsmarkt kein offener und freier Markt ist, sondern ein abgeschirmter. Dies zeigt sich u.a. daran, dass die angebotenen Objekte, z.B. über Internetportale, fast nie eine Adresse enthalten. Der Wohnungssuchende kann zum Beispiel nicht selbst bei Ihrer Wohnimmobilie vorbeifahren oder die Umgebung entdecken, um sich einen ersten Eindruck zu verschaffen, bevor er sich entscheidet, einen Termin mit Ihrem Makler zu vereinbaren. Der Begriff Wohnimmobilie wird hier in einem allgemeinen Sinne für Eigentum verwendet, in dem gewohnt werden kann und darf. Dabei kann es sich um ein Haus, eine Wohnung oder etwas anderes handeln.

Diese Verpflichtung zum „Nachweisen“ bildet den Kern des Unterschieds zwischen dem Maklervertrag und dem Dienstleistungsvertrag, für den diese Verpflichtung nicht gilt. Beim Dienstleistungsvertrag hat der Makler seine Provision verdient, wenn während der Laufzeit des Dienstleistungsvertrags der letztendliche Käufer gefunden wird. Es ist die Aufgabe des Maklers, das angebotene Objekt „so breit wie möglich“ auf dem Markt anzubieten. Dazu kann auch ein „Zu verkaufen“-Schild im Garten aufgestellt oder ein Faltschild am Fenster angebracht werden. Dies ist kostenlose Werbung, die die Marktreichweite und damit die Verkaufschancen erheblich erhöht. Bei diesem offenen Marktansatz kann der Makler niemals „nachweisen“, dass er/sie den Kontakt zwischen Verkäufer und Käufer hergestellt hat. Oder, um es formaler auszudrücken: Der Makler kann keinen kausalen Zusammenhang zwischen seiner Tätigkeit und dem Abschluss des Kaufvertrags belegen. Der Kaufvertrag ist die - nicht direkt nachweisbare - Folge des gesamten Pakets von Verkaufsaktivitäten des Maklers. Dieser offene Marktansatz kommt allen Parteien zugute, sowohl Käufern, Verkäufern als auch Maklern. Es ist auch nicht ausgeschlossen, dass der Verkäufer selbst einen Interessenten findet. Im Gegensatz zum Maklervertrag steht es dem Verkäufer bei einem Dienstleistungsvertrag frei, jedem in seinem sozialen Umfeld mitzuteilen, dass er umzieht und seine Wohnimmobilie verkaufen möchte. Im Falle des Dienstleistungsvertrags gilt kein „Weitergabeverbot“. Interessenten werden vom Verkäufer zur weiteren Abwicklung also an den Makler verwiesen.

Keine Käuferprovision
Der potenzielle Käufer muss keine „Angst davor haben“, dass der Makler auch für ihn eine Maklerprovision erhebt, denn laut Dienstleistungsvertrag bei Verkauf vertritt der Makler ausschließlich die Interessen des Verkäufers und ist daher nicht doppeltätig. Dem potenziellen Käufer Ihrer Wohnimmobilie steht es völlig frei, mit Ihrem Makler zu verhandeln, ohne dass er im Falle eines Verkaufs/Kaufs auch noch eine Provision an Ihren Makler zahlen muss. In diesem Fall steht der potenzielle Käufer jedoch einem Profi gegenüber und muss sich selbst um die Vertretung seiner Interessen kümmern.
Es steht dem potenziellen Käufer jedoch völlig frei, auf eigene Kosten einen selbst gewählten Immobilienmakler(-in) zu beauftragen, der ihn bei dem geplanten Kauf berät und unterstützt. In diesem Fall setzt sich der Makler des Käufers mit Ihrem Makler in Verbindung, um einen kollegialen Verkauf/Kauf zu vereinbaren, wobei beide Makler jeweils die Interessen ihres Auftraggebers vertreten und auch von ihrem jeweiligen Auftraggeber bezahlt werden. Unter der Annahme, dass der Makler des Verkäufers und der Makler des Käufers über den gleichen Kenntnisstand und das gleiche Maß an Erfahrung verfügen, schafft dies gleichberechtigte Marktparteien (Verkäufer und Käufer), die einen ausgewogenen Verkauf/Kauf erzielen können.

Muster-Dienstleistungsvertrag
Der Muster-Dienstleistungsvertrag, der Ihrem Makler über Heimzu.de zur Verfügung steht, enthält eine Reihe von Standardpunkten und einige variable Punkte, die Sie in Absprache mit Ihrem Makler an Ihre persönlichen Wünsche und Umstände anpassen können. Zu diesen variablen Punkten gehören u.a.:

- Die Wahl zwischen einer bestimmten Vertragslaufzeit und einer unbestimmten Vertragslaufzeit. In vielen Fällen ist es am einfachsten, sich für eine unbestimmte Laufzeit zu entscheiden, mit der Option, den Vertrag mit einer Frist von einigen Tagen zu kündigen. Denn warum sollten Sie den Auftrag beenden wollen, solange Sie mit den Leistungen Ihres Maklers zufrieden sind? Ein Verkauf kann zwar gefördert, aber nicht erzwungen werden. Je nach Marktbedingungen und dem angebotenen Objekt kann ein Verkauf kürzer oder länger dauern, bis das gewünschte Ergebnis für Sie erzielt ist.

- Die Entscheidung, ob Sie eine Maklerprovision vereinbaren, bei der alle Verkaufskosten zu Lasten und auf Risiko des Maklers gehen, oder ob Ihr Makler Ihnen diese Kosten in Verbindung mit einer niedrigeren Maklerprovision in Rechnung stellen darf. Selbstverständlich können Sie im Dienstleistungsvertrag selbst einen Höchstbetrag für die zu erstattenden Kosten festlegen.

Der Dienstleistungsvertrag enthält eine detaillierte Beschreibung der vom Makler zu erbringenden Dienste. Nicht alle im Vertrag aufgeführten Dienste kommen in allen Situationen zum Tragen. Mit einem Dienstleistungsvertrag müssen Sie auf jeden Fall nicht abwarten, wie Ihr Makler seine oft umfangreichen mündlichen Versprechen in die Praxis umsetzt - was zu tun ist, steht schwarz auf weiß.

Wie geht's weiter?
Der Verkauf einer Immobilie beginnt mit einem eindeutigen Vertrag zwischen Verkäufer und Makler. Sie suchen einem oder mehreren Immobilienmaklern, die Sie mit dem Verkauf betrauen möchten, und bitten den/die betreffenden Immobilienmakler, Ihnen ein unverbindliches Angebot für die Unterstützung/Beratung beim Verkauf Ihres Eigenheims auf der Grundlage des Muster-Dienstleistungsvertrags zu machen. Sie verweisen den Makler auf die Website www.heimzu.de. Makler erhalten hier alle Informationen, die sie benötigen. Professionelle Immobilienmakler können, nachdem sie sich bei Heimzu.de registriert haben, den Dienstleistungsvertrag bei Verkauf online ausfüllen und Ihnen einen Entwurf per E-Mail zusenden. Der Muster-Dienstleistungsvertrag, der Ihrem Immobilienmakler über Heimzu.de zur Verfügung steht, enthält eine Reihe fester und eine Reihe variabler Punkte, die sich an Ihre persönlichen Wünsche und Umstände anpassen lassen. In einem persönlichen Gespräch, das trotz Automatisierung wichtig bleibt, beschließen Sie Ihren Auftrag mit dem von Ihnen ausgewählten Makler.

Wenn der von Ihnen gewählte Makler den Dienstleistungsvertrag nicht als Grundlage für einen Verkaufsauftrag akzeptiert, gibt es keinen Grund zur Sorge - beim nächsten Makler ist das anders.